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【温泉养生旅游】广东省英德市白沙镇温泉养生旅游项目开发策划

明昊设计  【201506】

广东省英德市白沙镇温泉养生旅游项目开发策划,打造全国首个“热水国----佛泉欢乐谷”。以温泉为纽带,观音佛为核心,欢乐游为主线,结合佛学养心文化,温泉养老文化,温泉娱乐文化。茶园+温泉文化,农庄+温泉文化,果园+温泉文化,花海+温泉文化等等,打造温泉主题商业地产、温泉旅游天堂。

第一章  投资战略分析

广东省英德市白沙镇温泉养生旅游项目地理位置优越,资源丰富,交通便利,旅游开发价值超高。项目开发符合国家政策,造福一番。既能带动英德市白沙镇经济发展,又能推动珠三角旅游开发及旅游消费,给城市居民最美自然享受。该旅游项目特色非常重要,文化非常重要,打造的是百年事业,造福的是万代子孙。所以在开发的过程中既不能破坏水土资源,又不能带来消费负面污染及毁坏。项目定位一定要准确,项目策划至关重要,项目必须运筹帷幄,高瞻远瞩。

一、温泉养生旅游项目区位分析:

1、温泉养生旅游项目地理位置:该项目位于广东省英德市白沙镇会英村,白沙镇交通便利,是三地(英德、新丰、佛冈)六乡镇(白沙、青塘、沙田、遥田、佛冈、高岗)物资交流的黄金宝地。国道G106贯穿白沙镇南北,往南距广州100公里、距佛冈县城35公里,往北距韶关70公里,往西距英德市区60公里,往东距新丰县城80公里。项目地位于英德市县道X361旁,往西距东华镇京珠高速公路(G4)鱼湾出口和清远华侨工业园仅8公里,往东距离G106和白沙镇墟仅5公里。随着G106及镇内交通条件的进一步改善,途径京珠高速或G106,白沙镇至韶关、广州都是1个小时车程。

(关键词:黄金宝地    交通便利   广州1小时车程)

2、温泉养生旅游项目资源特点:

优势:具备明显的资源、环境和区位优势,现场拥有天然温泉、连绵的森林资源,附近还有茶园、果园。

劣势:项目所在地离广州市的车程,要比项目地附近的英德仙湖温泉旅游度假区、英德奇洞温泉度假区、天门沟树上温泉要近20-30公里;但相比从化的碧水湾温泉、仙沐园温泉而言,项目在地理位置上就不具备什么距离优势了。

(关键词:  天然温泉   果园   茶园   不具备距离优势)

二、温泉养生旅游项目资产运作

该项目获得政府大力支持,项目推进顺利。如何做好合理的资产运作及资金融资?如何用最少的钱启动项目及滚动式发展项目,战略模式是关键问题。

1、资产管理战略

该项目资产分为土地资产、商业资产、金融资产、品牌资产四个类别,各自怎样管理,怎样通过运作变成资金,再将资金投入提升资产价值呢?需要高瞻远瞩懂得谋略,需要资产管理战略。

该项目是一个大众收益的项目,服务于更多的人才是最好的投资,让更多的股东参与,让更多的村民及消费者都能收益,这才是最好得投资及回报。四大资产可以分别管理及资产运作,采用最先进的“互联网+”模式。

“土地资产管理”采取原始基金式管理,采取货币投入与货币增值回报,在规定的年限内土地增值之后直接分红,不用承担项目亏损债务等。

“商业资产管理”主要是项目产品开发投融资,采取效益红利股份式管理,高额回报原则,不用承担土地资本运作压力及土地纠纷的风险。

“金融资产管理”主要是资产转化及利益分配。利用金融手段规避风险,利用金融杠杆赚取最大利益。让死钱变成活钱,让资产利益最大化。项目设计初期必须设计为资产管理模式,设计成为产业链,每个项目产品都是金融资产包,资产捆绑式上市,让市场转化为资产,让资产转化为现金流,再做项目投资。

“品牌资产管理”主要是无形资产的管理,无形资产是最大的隐形资产,价值可能超过你的有型资产,管理非常重要,评估是最有价值的方法,在项目运作的初期就必须设计好品牌,包装好品牌,讲好品牌故事。将无形资产转化为现金流,再将现金流投资到最大利润的项目。

2、融资战略

项目在开发过程中涉及到各种困难,最大的困难就是资金流的管理,没有相应的现金流是无法运作项目的,资产管理战略首先要解决资金来源,解决资金的最好理由是有一个非常好的合作模式,拥有非常可靠的盈利模式,再加上企业诚信,资金来源自然顺畅。

A、土地资产购买可以股份制合作,增值红利分成。

B、项目可以股份合作,营业利润分成。

C、项目融资可以众筹集资,固定年利润回报。

D、项目资本股权私募,发行基金模式,采取原始股票形式等等。

3、温泉养生旅游项目启动战略

项目启动战略是撬开成功大门的支点,必须巧妙,既有启动价值,又有杠杆作用。该项目的核心在哪里?是文化还是故事?是旅游产品还是品牌?仁者见仁,智者见智。

“山不在高,有仙则灵”,讲故事是最好的方式。观音鼎上有关观音的故事,观音与温泉的故事,热水谭的故事,这等等故事都是项目投资的价值,资金要用在关键点上。我们必须策划故事,设计故事,讲故事及运作每个故事产品,热水谭温泉的项目就自然成为品牌项目,投资资金自然就来啦!

4、温泉养生旅游项目开发战略

该项目在英德不是独一无二的项目,温泉项目竞争很激烈,传统项目的正面竞争开发必然导致残酷失败。我们采取互联网思维,采取电商模式,开发垂直性旅游产品,温泉只是纽带作用,开发“温泉沐浴+虔诚敬佛”,“净心礼佛+养生修慧”,“禅修禅学+温泉理疗”,打造独特的养身文化、佛学文化。

采取互联网模式“快+准+狠+便”的经营手段,采取O2O服务咨询+体验服务。采取点式开发,一点一个效益,最后将每个点连成八卦阵,全面推进市场效益,占领行业制高点及打造“温泉营销模式”第一品牌。

5、温泉养生旅游项目资金战略

该项目资金运作战线比较长,回报比较慢,投资量大,回报时间较长,这些都是事实,是弱点。所以该项目的投资不能急功近利及急于求成,要稳步开发,深度开发。首先抓住最赚钱的项目,投资资金最小的项目启动,将资金投入做好两块工作,第一是产品特色及质量,第二是互联网投入及广告。没有知名度就没有市场,没有市场就没有利润。

旅游产品跨越式开发,既要满足冬季消费,还要满足夏季消费。既要有主题文化类消费,还要有年轻人的娱乐性消费,让消费成为一种生活,让体验成为一种消费。资金的调配及运作开发必须把握这个原则。

项目开发的资金必须独立运作,独立核算及融资,采取多利益互动式投资,多渠道回报,尊重团队是营销,投资就是营销理念。

第二章  项目策划思路

项目开发必须讲究“阴阳、五行、八卦”的策略思维,必须懂得“策划、运作、执行”。何为“阴阳”?投资温泉旅游地产开发,竞争激烈,投资大,回报慢,项目资产大,利润小,这些都是看得见的“阳面”。温泉项目的深度开发就是“阴面”,这就需要策划,需要全面调研。深度开发内容:核心盈利产品、品牌产品、竞争产品的开发,温泉地产的研究及开发,相关配套产品的开发等等。何为“五行”?天时、地理、人和乃成事的基础,“金木属火土”一个都不能少。

项目运作是整合资金、资源、人才的复杂过程,需要以“人”为本质,找对的人做对的事,我们运作项目就是用好人。何为“八卦”?万事万物都在运动及变化,都在互动。八卦就是变化,掌握时机变化就必须有好的执行。没有执行就等于空谈与务虚,执行力是执行的表现,项目怎样落地?怎样达到预期效果?怎样使用资金?怎样使用人才?这些都需要使用优秀的实干型人才。策划只是纸上谈兵,运作是棋盘博弈,执行才是实事求是,三力合一就是无往不胜,独领风骚。

项目目前缺少“策划”,缺少“资金”,缺少“人才”,怎样才能启动?刘备三顾茅庐请到诸葛亮就是机会。

                                                                                第三章  项目产品设计

一、温泉养生旅游项目产品策略:

项目开发必须要有好的产品才是长久的生命力,设计旅游产品必须因地制宜,尊重资源重组及资源互补的原则。产品要有文化内涵及故事,产品要符合市场需求,产品要填补消费空白,产品要利润合理化,产品要品牌化管理,产品要资产化管理。

1、周边项目分析:

总体周边同类型的温泉项目非常多,已有以别墅温泉、树屋温泉、岩洞温泉、运动温泉、火山温泉等为主题的项目,大多定位为中高端消费。

案例一、英德天门沟树上温泉,从住树屋,泡树上温泉药浴,在树上就餐,在树上赏音乐,到自耕自作的农家菜园摘菜做饭,让游人深度体验森林旅游的健康魅力。

案例二、英德奇洞温泉度假区,是一座以自然溶洞生态景观为主题,是集温泉养生、观光旅游、休闲度假、商务活动于一体的温泉度假地。

案例三、英德仙湖温泉旅游度假区,以仙湖度假区为中心,结合项目周边的仙桥地下河生态旅游景区、倚峦风吕温泉旅游度假酒店、天然温泉、地下河仙味馆农家菜美食、石门台自然保护区、千亩积庆里英红九号红茶茶园、有机农业体验区山卡拉农场、户外运动公园、松林营地等多种旅游、度假、体验性资源,打造一个集自然科普、有机农业、环保生态、文化艺术、时尚户外运动于一体的休闲度假中心。

二、温泉养生旅游项目定位

1、定位原则:所谓旅游项目定位,就是在消费者的心智空间中成为第一,简单概括“定位”就是在空白的地方占山为王。定位必须满足三个工程,即“唯一性、第一性和专一性”,唯一性是指在全国或者至少在该地区没有同类型的项目,第一性就是要做就做国内、区域内、行业内的最好。专一性就是我们只做这一项,什么都做就意味着什么都做不好。

2、定位搜索:

综合对比广东周边的同类型项目,项目到广州1.5小时车程,到深圳等主要消费大城市都要3小时左右,地理位置并不占优势。所以要求我们的主题定位更有吸引力。

个性搜索:走低端的乡村旅游、农家乐的形式,一是利润太低,二是容易与天门沟树上温泉等产生同质化竞争;

档次搜索:在离项目地才几十公里的地方已经有了个英德仙湖温泉旅游度假区,这也同样不可取。

特色搜索:几乎所有的温泉都会定位养身。

所以我们应该跳出传统的温泉设计思想,找到一项适合我们自己的,同时是最能吸引人的旅游牌。

3、主题定位研究

“热水潭村”,村里处处是温泉。

经过考察,项目地处处有温泉,地名叫热水潭村。村里有原始的天然温泉池,村民伴随温泉成长,生活在温泉之乡、温泉天堂、温泉国度、开心的生活。

“观音鼎山”,项目依山而建。

项目位于观音鼎山山脚,千年传说依旧,故事永传。观音菩萨慈悲为怀,普度众生。鼎为言,寓意一言九鼎。“佛心,佛语、佛德”,用温泉洗礼心身,修身养心。

项目定位:“观音佛泉”---- 修心、养心、开心的热水国。

“热水国”----- 热水潭村四处皆为热水,可以算是热水天坛。云南有个地热国,广东有个热水国。热水国的广度和深度都能达到旅游高定位的目的,打造一个不一样的旅游国度。

“让心灵度假”----- 通过佛教文化的传播,制造洗礼心灵的“佛泉”,洗心革面,洗礼前程。让心灵得到正真的放松。我们区别传统佛教,“佛泉”不能上香,只传播观音文化,只能献花及点灯,可以坐禅及佛学交流。与英德南山寺禅修文化旅游完全区别。

“开心谷”----- 因为温泉而开心,因为有佛的保佑而开心。

我们应该围绕“温泉开心谷”展开文化产品设计,打造广东唯一以温泉文化为主题的欢乐谷。可以设计水山娱乐项目,山涧娱乐项目,茶山娱乐项目,农田农作娱乐项目等等。

4、项目战略定位

打造全国首个“热水国----佛泉欢乐谷”。以温泉为纽带,观音佛为核心,欢乐游为主线,结合佛学养心文化,温泉养老文化,温泉娱乐文化。茶园+温泉文化,农庄+温泉文化,果园+温泉文化,花海+温泉文化等等,打造温泉主题商业地产,温泉旅游天堂。

5、项目市场策略

没有市场的项目是死项目,所以必须依托市场需求及市场空白开发设计项目,策划项目亮点,达到吸引市场的目的。

1)、一级客户群:“定期游”,有钱悠闲,事业成功,经济稳定,有佛信仰一族。年龄在40岁以上男女人士。以广州、珠海、深圳及清远地区商务消费者为主流。

2)、二级客户群:“季节游”,退休公务员,身体健康,经济稳定,保健养身一族。年龄在60岁以上男女人士。以广州、珠海、深圳及全国养老消费者为主流。

3)、三级客户群:“周末游”,上班一族,工作稳定,经济稳定的年轻情侣、小资家庭一族,年龄在28岁以上男女人士,猎奇心理比较强大,喜欢农田活动,喜欢大自然。以广州、珠海、深圳及清远地区商务客为主流。

4)、四级客户群:“散客游”,随旅游大巴带客光观旅游,属于景点消费,非稳定消费。

6、项目产品设计

A、大众区主要是欢乐文化主题:以年轻人为主要客户群体。

1)、室外魔法温泉:卡通类型的温泉,像欢乐谷类型的,主要针对儿童。

2、温泉水上乐园,温泉冲浪等。

3、情侣木屋温泉,独立的室内空间,较强的私密性,满足年轻情侣和年轻家庭使用。

4、茶多酚温泉,结合茶园打造的茶多酚温泉养生浴。

5、特色温泉会议:满足团体的,打造泳衣见面会。

B、高端区主要打造开心文化主题,围绕佛法文化展开设计,打造心灵的度假天堂

1、桃花岛独家区,养生度假别墅,打造高端的温泉养生度假别墅房地产项目。

2、养老理疗中心,结合养老项目,针对性的对具备某种慢性病具有疗养作用。

3、高端木屋温泉,相对情侣木屋温泉,高端木屋温泉在环境上要更优。

4、观音心灵度假,可以考虑建观音金塔及观音金鼎,让信仰者以鼎为尊,以塔为愿。把观音文化放大,通过观音文化普度与洗礼,超脱凡夫。

5、大明宫酒店,一个佛教文化高端酒店,酒店的客房以别墅形式坐落于山涧及岛屿之上。酒店有宫廷温泉,皇家温泉理疗,禅坐静养中心及田园美食、素食等等。

7、温泉养生旅游项目空间规划

按照项目产品定位和场地情况,项目规划按5片区进行,入口服务区、针对年轻人的欢乐温泉片区和针对高端度假人群的温泉度假片区,在森林中心,打造森林温泉区,一期红线外,可根据现场情况,定位为桃花生态林。

温泉度假区规划

8、温泉养生旅游项目合作计划

第一步:策划先行

没有策划的规划是盲目规划。所以要前期应该做好项目的策划,在策划的基础上指导规划,只到开发有序,不做盲目的开发。

第二步:融资保证

项目资金问题为核心问题,必须做好资产管理策划,由专业公司完成资金运作。

第三步:规划落地,设计创新  

项目融资必须要有规划战略及项目展示,项目投资及回报商业计划书与规划设计书等等,由专业的旅游景观设计公司——明昊设计规划设计完成。

(完)


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