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不能用建筑规划代替商业规划设计

       随着许多商业地产项目陆续交付使用,其存在的各种隐性问题将逐渐暴露--供过于求,业态规划重复,资金链断裂等,中国商业地产要做到理性、规范、专业,该怎么解决这些问题?

       一、现在很多商业地产项目普遍存在卖不掉,或者经营不起来的原因

       根源在于开发商还是用住宅的思维方式来开发和运作商业地产。开发商在商业地产项目的设计、建设、销售之前,没有充分考虑到后期商业经营管理的问题,从而直接导致不少商业项目后期难以经营,使得商家、投资方、租赁方、开发商各方利益受损。

       一个商业地产项目失败的原因可能有多种,但其中一个重要的原因,就是开发商在项目的前期没有进行合理的商业规划设计。目前,中国许多商业地产项目的开发过程是这样的:

       开发商拿了一块地,不管这块地适合不适合做商业地产,但他认为商业地产的利润高,要赚回投资,就硬做一个商业项目。于是,开发商找一个设计院,设计院按照他们自己对商业的理解,就对项目进行设计。

       至于设计出来的项目适不适合做商业经营?适合做什么商业经营?谁来经营?设计院可能就考虑不多了。项目设计建设出来了,开发商再招一家销售公司,一卖了之。最后是项目建成了,商铺卖光了;再最后是商户经营不下去了,商场关门。

       二、商业地产项目开发前,为什么要进行科学的商业规划设计

       商业地产和住宅地产是有本质区别的。住宅地产的功能就是人们居住。但商业地产的功能是商业经营。这就首先需要一个商业地产从物业的空间、结构、设备、配套、功能等方面保障和满足商业的经营。

       如果物业的空间、结构、设备、配套不能满足商业的经营,建成的商业项目会有什么使用价值呢?我们知道,任何一种建筑形态,都是有其使用功能的,因而也是有其建筑规范的。商輿建筑则要求是有商业规范。一个住宅项目的设计,只要满足建筑规范和消防规范就可以.

       但一个商业地产项目的设计,除了要满足建筑规范和消防规范之外,还必须要满足商业规范。否则,建成的地产项目,就不一定适合商业经营。所以,商业地产项目在开发之前,必须要充分考虑到商业的后期经营问题,不能简单地用建筑 设计代替商业规划设计,否则将很难保证商业地产的成功运营。

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